Thị trường có khoảng 3,600 giao dịch thành công, với tỷ lệ hấp thụ lũy kế duy trì ở mức trên 99%, phản ánh niềm tin tích cực dù áp lực lãi suất khiến người mua thận trọng hơn. Giá bán sơ cấp trung bình căn hộ quý 2/2026 đạt 98.1 triệu đồng/m2, tăng gần 10.5% so với cùng kỳ năm trước.
Nguồn cung phục hồi nhưng giá nhà khó giảm
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam.
Bà Lê Thị Huyền Trang – Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nhận định giai đoạn thiếu hụt nguồn cung nhà ở đang dần khép lại. Trong 5 năm tới, khu vực miền Nam dự kiến mỗi năm bổ sung 40,000 căn hộ và 17,000 căn nhà liền thổ, cao hơn đáng kể so với mức trung bình của 2 năm trước.
Tuy nhiên, bà Trang cho rằng nguồn cung tăng không đồng nghĩa giá nhà sẽ giảm. Nguyên nhân do chi phí đầu vào, bao gồm tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng, đã tăng 30-40% so với cuối năm 2025. Trong khi đó, các chủ đầu tư vẫn phải cân đối giữa áp lực chi phí và sức mua của thị trường khi lãi suất vay còn ở mức cao và người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng.
Một xu hướng đáng chú ý khác là các dự án mới đang dịch chuyển khỏi khu vực vành đai 1 và vành đai 2 để mở rộng ra vành đai 3 và vành đai 4 theo mô hình đô thị tích hợp quy mô lớn.
Nguồn cung mới cũng sẽ tập trung nhiều hơn tại các địa phương lân cận như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An và Tây Ninh.
“Thị trường còn ghi nhận xu hướng doanh nghiệp bất động sản phía Bắc mở rộng vào miền Nam và ngược lại. Điều này phản ánh năng lực phát triển dự án ngày càng hoàn thiện của doanh nghiệp trong nước cũng như chiến lược đa dạng hóa danh mục đầu tư giữa các vùng. Đồng thời, người mua hiện cũng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sản phẩm, giá trị sử dụng và tiềm năng tăng trưởng dài hạn thay vì chỉ nhìn vào mức giá” – bà Trang nói.
Thay đổi diện mạo nhờ TOD
Hàng loạt chương trình phát triển đô thị đang tạo nền tảng để tái định hình cấu trúc TPHCM trong thập kỷ tới, trong đó nổi bật là mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD).
Riêng dọc tuyến Metro số 2 đã có hơn 940ha đất được quy hoạch theo mô hình này. Các khu TOD sẽ phát triển theo chiều cao, tận dụng lưu lượng hành khách trong bán kính 400-500 m quanh các nhà ga và có thể mở rộng đến 1,000 m trong điều kiện tại Việt Nam.
Bên cạnh TOD, các chương trình chỉnh trang đô thị, cải tạo các trục xuyên tâm, phát triển không gian xanh và đẩy mạnh liên kết vùng sẽ góp phần hình thành nhiều cực tăng trưởng mới, thay vì tập trung vào khu vực trung tâm như trước.
Ngoài ra, Việt Nam cũng đang thúc đẩy triển khai chương trình IFC nhằm thu hút các dòng vốn chất lượng cao. Trong khi đó, trí tuệ nhân tạo (AI) và phát triển bền vững đang trở thành những yếu tố quan trọng trong chiến lược phát triển của doanh nghiệp. Theo JLL, với nền tảng kinh tế tích cực, TPHCM vẫn duy trì lợi thế trong thu hút vốn đầu tư và tăng trưởng GDP so với nhiều quốc gia trong khu vực.
Nhà đầu tư Nhật Bản có thể dẫn dắt làn sóng đầu tư TOD
Theo bà Trang, kinh nghiệm quốc tế cho thấy bất động sản quanh các ga metro thường có tốc độ tăng giá cao hơn mặt bằng chung. Tuy nhiên, khi nguồn cung TOD được phát triển với quy mô lớn, thị trường sẽ có thêm nguồn hàng chất lượng, qua đó góp phần bình ổn giá nhà trong dài hạn thay vì tạo ra các đợt tăng giá quá nóng.
Thị trường TOD tại Việt Nam hiện vẫn ở giai đoạn đầu, khi các doanh nghiệp chủ yếu mới tập trung hoàn thiện quy hoạch và chuẩn bị quỹ đất. Dù chưa ghi nhận dòng vốn ngoại đầu tư trực tiếp vào các dự án TOD, mô hình này đã phát triển rất phổ biến tại Nhật Bản, Singapore, Thái Lan và Indonesia.
Bà Trang cho rằng các nhà đầu tư Nhật Bản nhiều khả năng sẽ là nhóm quan tâm nhất đến phân khúc này nhờ kinh nghiệm phát triển dự án dài hạn, chú trọng vận hành và sẵn sàng hợp tác với doanh nghiệp Việt Nam theo mô hình cùng phát triển, trong đó đối tác trong nước đóng góp quỹ đất còn nhà đầu tư nước ngoài đảm nhiệm quản lý và vận hành.“TOD hầu như luôn được phát triển dưới dạng tổ hợp đa chức năng, kết hợp nhà ở thương mại, văn phòng và bán lẻ thay vì chỉ tập trung vào một phân khúc riêng lẻ”.
Thanh Dung