Phân khúc căn hộ có tín hiệu hồi phục tích cực
  • Sáng ngày 08/10/2020, DKRA Việt Nam đã tổ chức chương trình "Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM Quý 3/2020" nhằm cập nhật diễn biến thị trường bất động sản ở TP.HCM trong quý 3/2020 và đề xuất một số giải pháp trong xung đột, quản lý chung cư.

    Diễn biến thị trường BĐS nhà ở tại TP.HCM Qúy 3

     Trong quý 3/2020, ngoại trừ phân khúc đất nền không phát sinh nguồn cung mới, thị trường sơ cấp ghi nhận những tín hiệu hồi phục tích cực đặc biệt ở phân khúc căn hộ. Với thị trường thứ cấp, mặt bằng giá có dấu hiệu sụt giảm nhẹ, tính thanh khoản ở mức khá thấp so với Qúy 02/2020. Nguồn cung và sức tiêu thụ sản phẩm mới ở phân khúc căn hộ tăng mạnh, tập trung chủ yếu ở khu Đông. 

    Thị trường căn hộ trong quý 3 có 15 dự án mở bán, bao gồm 3 dự án mới và 12 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường khoảng 6,374 căn, gấp 2.6 lần so với quý trước.

    Nguồn cung và tiêu thụ dự án mới phân khúc căn hộ trong quý 3/2020
    Nguồn: DKRA

    Căn hộ hạng A trở thành phân khúc chủ đạo của thị trường khi chiếm đến 87.2% cơ cấu nguồn cung mới trong quý 3. Khu Đông tiếp tục là khu vực dẫn đầu nguồn cung và lượng tiêu thụ toàn thị trường. Giá bán sơ cấp tại một số khu vực ghi nhận mức tăng khá cao, trung bình từ 10 - 15% so với thời điểm đầu năm 2020. Thanh khoản trên thị trường thứ cấp khá thấp, mặt bằng giá thứ cấp có sự sụt giảm, mức giảm giao động trung bình từ 2% đến 3% so với Qúy 2.

     

    Trong quý 3, nguồn cung phân khúc nhà phố và biệt thự giảm nhẹ, nguồn cung và sức cầu bất động sản nghỉ dưỡng tăng nhẹ và sức cầu bất động sản nghỉ dưỡng - Condotel tiếp tục xu hướng giảm.

    Về dự báo thị trường quý 4, DKRA cho rằng đất nền vẫn tiếp tục là kênh đầu tư được chọn lựa hàng đầu. Nguồn cung mới tiếp tục duy trì sự khan hiếm, các dự án được triển khai đa phần có quy mô nhỏ, tập trung chủ yếu ở khu vực vùng ven như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Quận 9…

    Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung có thể duy trì mức tương đương so với quý 3, dao động ở mức 6,500 - 7,000 căn. Khu Đông và khu Nam vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Căn hộ hạng A và hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường trong khi nguồn cung căn hộ hạng C vẫn duy trì khan hiếm, thậm chí không có. 

    Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự có thể sẽ tăng so với quý 3, dao động ở mức 800 - 1,000 căn. Sức cầu thị trường có thể tăng nhẹ nhưng khó có sự gia tăng đột biến trong ngắn hạn.

    Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới có thể sẽ tăng, dự án đa phần tập trung ở Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc và Quảng Nam. DKRA cũng dự báo loại hình nhà phố/shophouse biển có thể hồi phục tích cực trong thời gian tới.

    Quản lý chung cư - Xung đột và giải pháp

    Tại buổi báo cáo, ông Vũ Tiến Thành –CEO DKRA nhận xét: “Khi mô hình nhà chung cư đang là xu thế tất yếu trong chiến lược phát triển nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… việc quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng vấp phải nhiều thách thức”.

    Thống kê tại TP.HCM, hiện nay có khoảng 1,400 tòa chung cư với khoảng hơn 300,000 căn hộ. Tỷ lệ căn hộ chiếm hơn 8.4% tổng số nhà ở trên địa bàn thành phố và tăng liên tục trong 5 năm trở lại đây. Song song đó, vấn đề xung đột các chung cư cũng có xu hướng tăng cao. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong năm 2018 có khoảng 1/10 chung cư ở thành phố xảy ra xung đột, trong đó có 34 chung cư có xung đột đến mức Sở Xây dựng TP.HCM phải xem xét, giải quyết.

    Theo quan sát của DKRA, xung đột tại các chung cư tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau, xuất phát từ mâu thuẫn giữa cư dân với cư dân, cư dân với ban quản trị (BQT)/ban quản lý (BQL), cư dân với chủ đầu tư và chủ đầu tư với BQT/BQL.

    Từ đó, DKRA đã đề xuất một số giải pháp thực tiễn như cần giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật” nhằm đảm bảo quyền lợi giữa các bên. Đồng thời, Cơ quan quản lý Nhà nước nên ban hành quy định rõ ràng kèm theo hướng dẫn chi tiết để yêu cầu các bên tham gia nghiêm túc thực hiện.

    Về phía chủ đầu tư, cần kịp thời minh bạch thông tin và công khai tình hình tài chính, bàn giao kinh phí đúng thời hạn cam kết đề hạn chế tranh chấp. Những vấn đề liên quan đến phần diện tích sở hữu chung và riêng, chủ đầu tư phải thực hiện theo Quy chế quản lý nhà chung cư, đồng thời thể hiện rõ trong hợp đồng mua bán theo đúng quy định của pháp luật để tránh hiểu lầm.

    Bên cạnh đó, ban quản lý cần phát huy vai trò trung gian trong giải quyết xung đột giữa cư dân với cư dân và cư dân với chủ đầu tư hoặc ban quản trị, giúp các bên nhìn nhận đúng quyền lợi và trách nhiệm của mình trong qúa trình thực hiện các cam kết và thoả thuận. Mặt khác, việc ứng dụng công nghệ vào công tác quản lý theo DKRA Vietnam là xu hướng tất yếu trong việc minh bạch, thông tin kịp thời nhằm nâng cao hiệu quả quản lý,, vận hành toà nhà chung cư hiện nay. Điều này đòi hỏi ban quản lý phải là đơn vị khách quan có đủ năng lực chuyên môn, được lựa chọn nghiêm túc từ bản quản trị để đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên liên quan.

    Thanh Dung

    • Tags: