Đông Nam Á: Thị trường văn phòng và bán lẻ mở cửa lại trong thận trọng
  • Các biện pháp nghiêm ngặt ngăn chặn sự lây lan của COVID-19 của chính phủ đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế khu vực. Các nước vẫn còn đang ở những giai đoạn khác nhau trong cuộc chiến chống lại coronavirus nên kịch bản phục hồi chắc chắn cũng sẽ khác nhau.

    Dịch COVID-19 không chỉ ảnh hưởng đến cuộc sống của người lao động, đây còn là một cú sốc chưa từng có đối với các doanh nghiệp. Bất ổn tăng cao trong thị trường bất động sản khiến nhiều công ty trong ngành công nghiệp tạm ngừng hoạt động để theo dõi tình hình, dẫn đến hoạt động cho thuê và đầu tư chậm lại. Tuy nhiên, với việc các biện pháp phong tỏa bắt đầu được nới lỏng tại nhiều thị trường, các doanh nghiệp hiện đang tập trung vào chiến lược tái nhập và làm thế nào họ có thể xác lập trạng thái bình thường mới với các biện pháp an toàn phù hợp.

    Ảnh internet

    Thị trường văn phòng

    Điều khoản thuê văn phòng có xu hướng được nới lỏng, tình hình dịch bệnh nối tiếp quý đầu năm cũng mang đến thêm điều khoản có lợi cho khách thuê. Nhiều khách thuê chọn gia hạn hoặc trì hoãn hoạt động mở rộng để đối phó với bất ổn.

    Tại Singapore, hoạt động cho thuê đã chậm lại trong Q1 2020 do COVID-19 làm tăng bất ổn kinh tế, lệnh hạn chế đi lại cũng dẫn đến sự gián đoạn trong việc đàm phán cho thuê khi đội ngũ quản lý cấp cao của nhiều doanh nghiệp trì hoãn bay đến Singapore để xem văn phòng.

    Tại Thái Lan, tổng hấp thụ ròng lên tới 25.000 m2 trong Q1 2020, với hầu hết nhu cầu đến từ người thuê ở Tòa nhà văn phòng Mitrtown mới hoàn thành. Trên toàn thị trường, chúng tôi nhận thấy tỷ lệ lấp đầy thấp, chủ yếu là do thiếu nguôn cung.

    Tỷ lệ trống trong khu vực tăng cao, với các thị trường như Philippines và Indonesia dẫn đầu. Ở Malaysia, nhu cầu về không gian văn phòng dự kiến sẽ phải đối mặt với những đợt gió lớn từ Lệnh hạn chế di chuyển do sự bùng phát COVID-19, giá dầu thấp, suy thoái kinh tế và bất ổn chính trị sau sự thay đổi lãnh đạo ở nước này.

    Trong bối cảnh khách thuê trở nên thận trọng hơn, tăng trưởng cho thuê đã chậm lại trên hầu hết khu vực trong quý 1 2020. Mức độ bất ổn tăng cao cho thấy ngày càng nhiều người thuê nhà tiếp cận chủ nhà để xem xét lại về giá thuê. Tại Việt Nam, các tòa nhà còn nhiều diện tích trống lớn có thể cần xem xét lại các chiến lược cho thuê để thu hút khách thuê. Trong 12 tháng tới, giá thuê trung bình có thể sẽ tăng với tốc độ chậm hơn.

    Quản lý kinh phí và kế hoạch tiếp tục kinh doanh đã trở thành mục tiêu hàng đầu của doanh nghiệp. Thị trường văn phòng trong vài tháng tới sẽ tập trung vào việc chuẩn bị tái nhập an toàn, theo từng giai đoạn và tuân theo hướng dẫn của chính quyền địa phương.

    Sức khỏe của nhân viên sẽ là ưu tiên chính. JLL kỳ vọng các công ty sẽ phát triển và áp dụng thêm công nghệ hỗ trợ làm việc từ xa và các biện pháp giãn cách an toàn trong văn phòng của họ. Trong ngắn hạn, chúng tôi dự đoán rằng các doanh nghiệp sẽ tìm cách tối ưu hóa không gian để giảm chi phí.

    Nhìn xa hơn về trung và dài hạn, chúng tôi không kỳ vọng một sự thay đổi lớn trong nhu cầu văn phòng. Thay vì loại bỏ hoàn toàn không gian văn phòng, JLL ghi nhận một số công ty đã bắt đầu thay đổi về mặt thiết kế cho văn phòng, đưa ra nhiều lựa chọn hơn trong loại không gian mà nhân viên có thể chọn để đạt năng suất cao nhất. Những công việc đơn lẻ có thể được hoàn thành từ xa, trong khi văn phòng truyền thống sẽ là nơi làm việc nhóm hoặc gặp gỡ khách hàng.

    Quá trình chuyển đổi thiết kế văn phòng sẽ diễn ra song song với sự trưởng thành của mô hình làm việc từ xa. Để tối ưu hóa không gian, một số công ty chọn chuyển đổi một phần hoặc toàn bộ văn phòng hiện có thành không gian linh hoạt, hoặc hợp tác với bên cung cấp thứ ba khi cần mở rộng quy mô văn phòng trong ngắn hoặc trung hạn.

    Thị trường bán lẻ

    Doanh số và lưu lượng người mua giảm là hai yếu tốt đang làm chùn bước nhu cầu thuê của các nhà bán lẻ và làm giảm hoạt động cho thuê trên thị trường. Dưới áp lực của chi phí vận hành trong khi giờ hoạt động bị giảm, nhiều nhà bán lẻ đã tiếp cận chủ nhà để được hỗ trợ chí phí thuê.

    Chính sách giãn cách xã hội tại Việt Nam được nới lỏng từ ngày 23 tháng 4 và một số trung tâm thương đã bắt đầu mở lại, nhưng giờ hoạt động được rút ngắn và áp dụng các biện pháp bảo vệ sức khỏe như kiểm soát nhiệt độ, khử trùng tay và yêu cầu mọi người mang khẩu trang ở khu vực công cộng.

    Ở các trung tâm thương mại, ít có hiện tượng khách thuê chấm dứt hợp đồng do có dự hỗ trợ từ chủ nhà, như giảm 10-50% phí thuê hay các chương trình quảng cáo kích thích tiêu dùng. JLL ghi nhận một số nhà bán lẻ phải đóng cửa và ngưng kinh doanh sau dịch, đa số là các cửa hàng mặt phố của các hộ kinh doanh độc lập. Hầu như tất cả các phân khúc bán lẻ đều có bị ảnh hưởng mạnh. Siêu thị, cửa hàng tiện lợi và ngành tiêu dùng nhanh dường như đã sống sót qua mùa dịch dù doanh thu vẫn giảm đáng kể.

    Dịch bệnh cũng giúp tăng sự phát triển của thương mại điện tử. Hầu hết các nền tảng thương mại điện tử đều ghi nhận sự gia tăng số lượng đơn đặt hàng trong thời gian dịch, đặc biệt là cho các sản phẩm thiết yếu. Grab, thường được gọi là siêu ứng dụng của Đông Nam Á, đã bắt đầu thí điểm dịch vụ GrabMart cho người dùng tại Hồ Chí Minh tháng ba; Tiki Việt Nam cũng ghi nhận 4.000-5.000 đơn hàng mỗi phút vào lúc cao điểm, với hầu hết các sản phẩm được mua là khẩu trang, khăn giấy ướt và máy lọc.

    Trước khi dịch COVID-19 bùng phát, tình hình ngành bán lẻ trong vòng 18 đến 24 tháng qua khá tốt. ‘Thị trường thương mại điện tử vẫn tiếp tục tăng trưởng,’ - bà Trang Bùi, Giám đốc thị trường tại JLL Việt Nam cho biết. ‘Tôi không nghĩ rằng thương mại điện tử sẽ lấy mất phần bánh của bán lẻ truyền thống, mà sẽ là điểm cộng thêm cho nhà bán lẻ biết nắm bắt. Theo nghiên cứu của JLL, cả nhà bán lẻ và nhà phát triển trung tâm thương mại cần tập trung hơn vào việc phát triển nền tảng mua sắm trực tuyến và thanh toán không tiền mặt.’

    Mặc dù các thách thức có khả năng vẫn tồn tại trong ngắn hạn, nhưng đã có một số dấu hiệu đáng khích lệ xuất hiện khi các quốc gia như Thái Lan và Việt Nam với một số trung tâm thương mại đang trên con đường phục hồi. Các chính phủ ở các thị trường khác hiện cũng đang bắt đầu lên kế hoạch mở lại hoạt động kinh doanh dần dần và tập trung vào các dịch vụ và sản phẩm thiết yếu.

    Một số nhà phát triển cũng đang hỗ trợ người thuê bán lẻ của họ để duy trì hoạt động kinh doanh của họ bằng cách cung cấp dịch vụ đặt hàng và giao hàng trực tuyến, giảm bớt gánh nặng chi phí hoạt động khi sử dụng dịch vụ.

    Trạng thái ‘bình thường mới’ sẽ buộc chủ nhà và nhà bán lẻ phải chủ động điều chỉnh các chiến lược để đáp ứng các thay đổi tâm lý tiêu dùng và mô hình kinh doanh, bao gồm các công nghệ cho phép giao dịch không tiền mặt và giao hàng trực tuyến. Ví dụ, nhiều nhà hàng hiện đang gấp rút phát triển mô hình giao hàng hoặc mang đi, làm việc với các ứng dụng giao thực phẩm.

    Sự trở lại trong thận trọng

    Cuộc khủng hoảng hiện nay chắc chắn sẽ tạo ra gián đoạn và thách thức cho các ngành trong ngắn hạn. Tuy nhiên, cuộc sống người dân Trung Quốc đại lục và Việt Nam đang dần quay lại bình thưởng đã giúp các quốc gia còn lại trong khu vực cảm thấy lạc quan hơn. Các nhân viên văn phòng cũng đã quay lại nơi làm việc theo từng giai đoạn, gần như tất cả các cơ sở bán lẻ cũng đã mở lại và tất cả mọi doanh nghiệp đều gia tăng nhận thức và đầu tư vào sức khỏe và tinh thần của nhân viên.

    JLL tin rằng dịch COVID-19 sẽ tạo tác động về mặt nền tảng cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, COVID-19 có khả năng đóng vai trò là chất xúc tác trong việc tăng tốc các xu hướng vốn đã tồn tại trên thị trường.

    T.D

    • Tags: